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Solitudine urbana, gentrificazione e crisi dell’abitare nella capitale coreana
La facciata K-Wave e il volto invisibile della città
Negli ultimi vent’anni, Seoul è diventata il volto globalizzato della modernità asiatica: skyline in vetro e acciaio, parchi intelligenti, treni senza conducente, festival culturali e uno storytelling urbano irresistibile, alimentato dalla Korean Wave. Serie TV, videoclip K-pop e contenuti digitali costruiscono una narrazione potente e aspirazionale: Seoul come città del futuro, dove tradizione e innovazione convivono in armonia.
Ma dietro la superficie smaltata di questo successo internazionale, che realtà abitano davvero i suoi quartieri? Chi può permettersi di vivere — e restare — nella capitale sudcoreana? Cosa resta invisibile nella rappresentazione estetica di una metropoli che si vende al mondo come modello?
Questo articolo è un tentativo di guardare oltre la vetrina, interrogando le contraddizioni tra visibilità e vulnerabilità. Perché se è vero che Seoul è una delle città più dinamiche del XXI secolo, è altrettanto vero che le sue trasformazioni lasciano aperti interrogativi profondi su giustizia abitativa, relazioni sociali, ecologia urbana e diritti di cittadinanza.
Per ampliare lo sguardo oltre i dati e le politiche urbane, in questo articolo ci avvaliamo anche del punto di vista di Lee ChangYong, analista immobiliare che lavora nel settore finanziario a Seoul e autore del profilo Instagram Seoul Stride. Con i suoi scatti e commenti, Seoul Stride/Lee ChangYong racconta la città nei suoi dettagli quotidiani: strade secondarie, scorci architettonici, trasformazioni urbane colte dal basso. Uno sguardo che intreccia analisi e vita vissuta, capace di mostrare tanto le luci quanto le ombre della capitale sudcoreana.
Quando la città cura (o isola): solitudine urbana e nuove forme di assistenza sociale
In un minimarket del quartiere Dongdaemun, una donna sulla sessantina si siede davanti a una ciotola di ramen bollente. Di fronte a lei, un giovane consulente le porge un asciugamano caldo per i piedi. Poco distante, un ragazzo in completo da ufficio ascolta in silenzio la voce di un volontario che gli chiede: “Com’è andata la tua giornata?”
Non siamo in una clinica, né in un centro sociale. Siamo in uno dei primi “mind convenience stores” di Seoul — minimarket trasformati in rifugi relazionali, progettati per affrontare la crescente epidemia di solitudine urbana che affligge la capitale sudcoreana.
Lanciati nel 2025 all’interno del piano quinquennale “Seoul without loneliness”, questi spazi ibridi — tra luogo di ristoro e counselling sociale — sono parte di un investimento da 451 miliardi di won destinato a contrastare un fenomeno che, secondo i dati del governo metropolitano, coinvolge oggi oltre un cittadino su tre. Secondo un articolo del The Guardian pubblicato nel 2025, solo nel primo mese di attivazione la hotline dedicata ha registrato più di 3.000 richieste di aiuto, molte provenienti da giovani professionisti e anziani che vivono soli. Ma questa iniziativa, per quanto in apparenza marginale, racconta molto di come Seoul sta cambiando: sotto l’immagine di città ultramoderna e interconnessa, emergono crepe profonde nei tessuti sociali, abitativi ed ecologici. La solitudine urbana, l’esclusione abitativa, l’urbanizzazione verticale, la gentrificazione verde e le nuove disuguaglianze climatiche stanno ridisegnando il paesaggio umano della capitale. E mentre alcuni quartieri si trasformano in modelli di resilienza, altri sprofondano nella marginalità.
Le domande che Seoul non può più evitare
Che cosa significa, oggi, costruire una città giusta ed ecologica? Quali sono i costi sociali dell’innovazione urbana? E quali saranno — nel bene e nel male — i nuovi attrattori urbani del prossimo decennio?
Attraverso un viaggio tra progetti pilota di adattamento climatico, quartieri in rigenerazione, slum in demolizione e nuove polarità culturali, proviamo a rispondere a una domanda fondamentale: Chi avrà diritto a restare nella Seoul del futuro?
Le geografie del vuoto: come Seoul affronta la solitudine abitativa
L’iniziativa dei “mind convenience stores”, pur nella sua apparente semplicità, ha sollevato una domanda che in Corea del Sud — e in particolare a Seoul — da tempo aleggia senza trovare risposta: può una città prendersi cura di chi si sente solo? E soprattutto: quali spazi urbani generano questa solitudine?
I numeri dell’isolamento
I dati di Statistics Korea mostrano che a Seoul, più di un terzo delle famiglie vive da sola, e in alcuni distretti la percentuale raggiunge il 40%. Questa cifra rivela una trasformazione profonda nel tessuto sociale della capitale.Un recente studio del Seoul Institute mostra come il 62% delle famiglie unipersonali dichiari di provare frequentemente sentimenti di solitudine, mentre oltre il 13% vive una condizione di isolamento grave. Sono numeri che non descrivono solo una crisi relazionale, ma delineano una vera e propria geografia del vuoto urbano.
Le aree centrali della città, come i distretti di Jongno e Jung, si stanno trasformando in luoghi emblematici di questo fenomeno. Qui, tra edifici bassi e vecchi, popolati da anziani soli e lavoratori precari, l’assenza di spazi collettivi adeguati amplifica la distanza tra le persone. Molti vivono nei cosiddetti jjokbang-chon, micro-alloggi di meno di dieci metri quadrati, spesso privi di finestre e spazi comuni, in cui ogni attività — mangiare, dormire, lavarsi — si consuma nella stessa stanza. In questi ambienti, nati come soluzioni d’emergenza, il confine tra solitudine e deprivazione è pressoché inesistente.
Il paradosso dei quartieri rigenerati
Anche alcuni progetti di rigenerazione urbana hanno contribuito, paradossalmente, ad alimentare forme nuove di isolamento. Il caso di Ihwa-dong e del suo Mural Village è esemplare: pensato come intervento di arte pubblica per riqualificare il quartiere e attrarre turismo, ha finito per escludere gli abitanti originari, in larga parte anziani e a basso reddito, soffocati dal rumore, dalle fotografie e dall’invisibilità. Qui l’urbanistica ha parlato più al visitatore che al residente, lasciando intatta la solitudine dietro le porte chiuse.
Il piano “Seoul without loneliness”, varato nel 2024, nasce proprio per contrastare questa deriva. Prevede servizi come sportelli di ascolto diffusi, caffetterie comunitarie, piccoli spazi pubblici per il riposo e l’incontro, oltre a una hotline attiva 24 ore su 24 che, nei primi mesi, secondo quanto si può leggere su The Chosun daily, ha raccolto oltre 3.000 richieste d’aiuto. Ma non mancano le critiche. Molti esperti parlano di “patch sociali”, soluzioni tampone che non incidono sulle cause profonde: una cultura abitativa frammentata, un’urbanistica ancora orientata alla performance più che alla prossimità, e un tessuto edilizio che scoraggia la relazione.
La mappa dell’isolamento urbano
A confermare questa lettura è uno studio pubblicato su Sustainability, che ha incrociato dati demografici e comportamenti di mobilità rilevati da segnali mobili. Il risultato è una mappa inquietante: le persone più sole si muovono meno, abitano le stesse aree marginali, e hanno accesso molto limitato a spazi pubblici di qualità. La solitudine, dunque, si concentra nei luoghi meno porosi, dove manca la possibilità di incontrarsi per caso, sedersi, sostare, parlare. Non è un’emozione distribuita in modo casuale, ma un effetto spaziale.
A rendere ancora più fragile questo scenario si aggiunge il peso delle dinamiche economiche. Come sottolinea Lee ChangYong, analista immobiliare a Seoul:
«In Corea si può arrivare a finanziare fino all’80% del valore di una casa. Con tassi d’interesse così sensibili, un aumento dell’1% equivale a un mese di stipendio in più per un residente medio. Questo onere inevitabilmente si scarica sugli inquilini, che si trovano a dover scegliere se resistere o spostarsi». Lee ChangYong
La solitudine urbana, quindi, non nasce solo da spazi inospitali o da reti sociali indebolite, ma anche da meccanismi finanziari che accelerano la precarietà abitativa e riducono le possibilità di restare in centro.
Verso una pianificazione relazionale
In questo contesto, il compito dell’urbanistica non può limitarsi alla progettazione di infrastrutture fisiche. Servono politiche capaci di generare fiducia, di restituire senso all’abitare condiviso, di riempire i vuoti di relazione che si sono aperti tra le pieghe della città contemporanea. Seoul, con le sue contraddizioni e le sue sperimentazioni, mostra quanto sia urgente pensare a una forma di pianificazione relazionale, dove l’incontro non sia un effetto collaterale, ma un diritto progettato. Solo così una città potrà davvero essere considerata inclusiva — non quando sarà più veloce, più alta o più efficiente, ma quando sarà meno sola.
I quartieri simbolo sotto la lente: cosa significa vivere a Hongdae, Itaewon e Gangnam?
Negli stessi spazi che popolano le guide turistiche e le app di lifestyle — Hongdae, Itaewon, Gangnam — si intrecciano i processi di visibilità globalizzata e quelli di isolamento urbano. Ma cosa significa abitare, vivere o addirittura lavorare in queste zone in trasformazione?
Hongdae: creatività indipendente e gentrificazione commerciale
Hongdae, il quartiere sorto intorno all’università di Hongik, è da decenni un crocevia culturale per giovani artisti, musicisti indie e performer di strada. La sua atmosfera bohémien, nutrita da comunità artistiche radicate, ha reso l’area un polo internazionale: boutique hotel, mercati creativi, locali notturni e turismo globale hanno contribuito a costruirne l’immagine di quartiere “cool” e alternativo.
Ma dietro questa facciata vivace si nasconde una dinamica più controversa. Studi accademici, consultabili su MDPI, mostrano come la stessa attrattività culturale che ha fatto di Hongdae un’icona globale abbia anche accelerato processi di gentrificazione commerciale: la proliferazione di attività trendy e l’aumento dei valori immobiliari hanno ridotto lo spazio per i residenti storici e marginalizzato molti degli stessi artisti che avevano reso il quartiere un luogo autentico e innovativo.
In questo quartiere, la vitalità culturale ha accelerato la gentrificazione commerciale, mettendo a rischio le stesse comunità che l’hanno creata.
Itaewon: cosmopolitismo e degentrificazione
Itaewon, celebre per il suo carattere cosmopolita e la comunità LGBTQ+ di Homo Hill, è un diverso esempio di quartiere simbolo. Nato come enclave storica vicino alla base militare americana e come punto di incontro multiculturale, oggi è anche teatro di una gentrificazione più recente: locali che si trasformano in lounge di lusso, prezzi degli affitti alle stelle e tensioni tra residenzialità internazionale e identità comunitaria. Un’analisi semantica pubblicata sulla rivista MDPI ha mostrato come il quartiere mostra un paradosso unico, dove il cosmopolitismo convive con una crescente degentrificazione, che crea tensioni tra l’esclusività di alcune zone e la perdita di vitalità in altre.
Gangnam: successo economico e isolamento performativo
Quanto a Gangnam, simbolo globale del successo economico e dell’elite urbana — narrato anche nel celebre Gangnam Style — è uno strato urbano stratificato: mega centri commerciali, palazzine di lusso, scuole prestigiose e cliniche estetiche. Qui, la pressione immobiliare è così intensa che vivere nella zona è visto come un indicatore di successo. Ma chi ci vive davvero? Le famiglie unipersonali, spesso giovani professionisti, costituiscono una fetta crescente della popolazione urbana, ma in contesti dove l’interazione sociale è già mediata e performativa. Il successo economico di Gangnam nasconde una solitudine performativa, in cui la vita pubblica è dominata dal consumo anziché dalla relazione.
Il paradosso dei quartieri “sempre affollati eppure soli”
In tutti e tre i casi emerge un paradosso: zone simboliche e pulsanti a livello turistico e culturale, ma spesso carenti di spazi urbani che favoriscano relazioni spontanee e di prossimità. Molti residenti raccontano di quartieri “sempre affollati eppure soli”, dove il turismo e il commercio riducono le possibilità di incontrarsi davvero. In Hongdae e Itaewon soprattutto, l’urbanistica popolare degli anni ’90 ha ceduto il passo a investimenti immobiliari che privilegiano affitti brevi e servizi per creativi, più che co-housing o spazi di socialità quotidiana.
Uno studio recente su Seoul mostra come le aree ad alta intensità turistica presentino indicatori di mobilità elevata ma scarsa interazione stanziale: il risultato è un mix di vivacità commerciale e isolamento umano. Il quartiere è affollato di giorno e vuoto nelle case la sera. Nella topologia urbana del turismo, anche la vita sociale diventa consumabile.
Cultura globale, margini invisibili
In sintesi: cultura, marketing urbano e visibilità globale hanno creato centralità simboliche per Hongdae, Itaewon e Gangnam. Ma dietro queste centralità si nascondono anche margini invisibili, quei vuoti relazionali dove la città non comunica più. I turisti vedono luci, musica, eventi; i residenti spesso vedono muri, cancelli e ascensori. È un paesaggio urbano di contraddizioni, dove espansione e solitudine convivono in modo sorprendente.
Nuove polarità urbane: tra vetrine creative e gentrificazione invisibile
Se la solitudine e il turismo di consumo trasformano i quartieri simbolo in scenari affollati ma vuoti, la crisi abitativa e le strategie di rigenerazione urbana rivelano un’altra frattura profonda: quella tra chi ha diritto a restare e chi viene sistematicamente spinto ai margini. In una città che cresce per attrazione e non per inclusione, il paesaggio residenziale si fa specchio delle disuguaglianze.
La sopravvivenza abitativa nei micro-spazi
Nel cuore della capitale, distretti come Jongno e Jung ospitano una parte significativa della popolazione più vulnerabile, costretta a vivere nei cosiddetti jjokbang-chon: micro-monolocali di meno di dieci metri quadrati, spesso privi di finestre e spazi comuni, in cui ogni funzione abitativa — dormire, mangiare, lavarsi — si concentra in uno spazio angusto. In uno studio pubblicato su Elsevier nel 2024, queste forme di compressione abitativa vengono descritte come condizioni al limite della sopravvivenza urbana, che colpiscono in particolare uomini soli, anziani e lavoratori migranti.
Ma le trasformazioni non dipendono solo dalle strategie urbanistiche: la leva finanziaria gioca un ruolo altrettanto decisivo.
«Con il calo delle compravendite, gli affitti mensili sono al massimo storico», osserva Lee ChangYong. «Il canone medio a Seoul si avvicina a 1,5 milioni di won e, soprattutto nelle aree centrali, gli appartamenti richiesti sono sempre più piccoli, abitati da nuclei ridotti e residenti ad alto reddito».
Guryong Village: l’ultimo slum nella città del futuro
A Gangnam, nel contrasto più estremo, resiste ancora Guryong Village, l’ultimo slum ufficiale della città: una distesa irregolare di baracche a ridosso di grattacieli di lusso. Le autorità hanno promesso la sua completa demolizione entro il 2025, ma i ritardi nei piani di ricollocazione e le proteste degli abitanti, che denunciano la mancanza di alternative dignitose, continuano a ostacolare il processo. È il simbolo di una città che espelle la povertà più che affrontarla.
Modelli virtuosi: rigenerazione integrata e inclusiva
Di fronte a queste criticità, Seoul ha sviluppato nel tempo strategie di trasformazione urbana molto diverse tra loro. Nei quartieri di Jangwi-dong e Sangdo 4-dong, a partire dal 2014, sono stati avviati interventi di rigenerazione integrata che coniugano resilienza climatica e inclusione sociale. Orti urbani, tetti verdi, sistemi di raccolta dell’acqua piovana e miglioramento delle reti fognarie sono stati realizzati grazie a una collaborazione attiva tra comunità residenti e istituzioni. I due quartieri sono oggi considerati modelli virtuosi di pianificazione urbana a scala di prossimità, citati anche tra le buone pratiche internazionali dalla rivista Buildings & Cities [Buildings & Cities, 2022].
Il modello Moa Housing: densificazione soft
Accanto a questi esempi, si colloca il modello Moa Housing, introdotto nel 2022 come risposta incrementale alla crisi abitativa nei tessuti obsoleti. A differenza delle demolizioni su larga scala, Moa consente di aggregare piccoli lotti edificati in bassa densità per costruire edifici residenziali più funzionali, dotati di spazi verdi, parcheggi interrati e infrastrutture essenziali. Con una tempistica dimezzata rispetto agli interventi convenzionali — circa cinque anni invece di dieci — il piano prevede la realizzazione di 30.000 nuove abitazioni entro il 2040. Il progetto è sostenuto dal Seoul Metropolitan Government, che lo definisce una strategia “soft” capace di preservare le reti sociali esistenti e valorizzare la densità umana come risorsa urbana.
Yongsan Dreamhub: la città-vetrina che non fu
All’estremità opposta del ventaglio si colloca il progetto Yongsan Dreamhub, concepito negli anni 2000 come distretto verticale a uso misto, destinato a ospitare torri residenziali alte fino a 300 metri, collegate da una piattaforma panoramica sospesa. Cancellato nel 2013 per difficoltà finanziarie, il progetto resta un archetipo della Seoul immaginata per attrarre capitale internazionale, più che per rispondere ai bisogni locali. Una visione di città-vetrina, in cui la densità non è relazione, ma spettacolo.
Tre visioni di futuro urbano
Queste tre traiettorie — rigenerazione ecologica con inclusione, trasformazione incrementale condivisa e sviluppo verticale simbolico — raccontano visioni opposte di futuro urbano. Da un lato, le comunità che ristrutturano il proprio habitat con strumenti leggeri e radicati; dall’altro, mega-progetti che moltiplicano il valore immobiliare senza ridurre la marginalità. In mezzo, la domanda cruciale: chi viene ascoltato nei processi di trasformazione urbana?
Credere che la rigenerazione possa essere sempre sinonimo di equità significa assumere che le decisioni vengano progettate con, e non solo per, chi abita. In una Seoul dove la distanza tra centro e margine non è solo geografica, ma sociale e simbolica, l’unico urbanismo sostenibile sarà quello che riconosce il diritto a restare come principio fondante. Perché un tetto non basta: serve uno spazio che consenta di vivere, e non solo di sopravvivere.
Dietro le facciate patinate: gentrificazione e esclusione nella “Nuova Seoul”
In una Seoul sempre più alla ricerca di riconoscibilità globale, i progetti di rigenerazione urbana stanno creando nuovi quartieri-immagine, che incarnano l’aspirazione alla modernità, al design e all’innovazione. Ma dietro queste facciate emergono profonde contraddizioni che riguardano chi abita, chi lavora e chi viene escluso dallo spettacolo urbano.
I meccanismi della gentrificazione urbana
Numerosi studi documentano come i processi di rigenerazione urbana a Seoul, se non accompagnati da adeguate misure di tutela sociale, possano diventare catalizzatori di gentrificazione. In molti casi, l’aumento del valore immobiliare e l’attrattività dei nuovi interventi finiscono per marginalizzare le fasce più vulnerabili della popolazione residente. Il Seoul Solution Archive stesso riconosce questi rischi e sottolinea la necessità di strategie partecipative capaci di prevenire lo spopolamento, la perdita delle reti comunitarie e la trasformazione dei quartieri in spazi destinati esclusivamente a target residenziali più privilegiati [Seoul Solution].
Il caso Cheonggyecheon: green gentrification
Un caso emblematico di rigenerazione urbana controversa è il restauro del Cheonggyecheon, il corso d’acqua che attraversa il centro di Seoul e che, dopo la demolizione del viadotto sovrastante, è stato riportato alla luce e trasformato in un corridoio ecologico urbano lungo 5,8 km. Inaugurato nel 2005 come parte di un ambizioso progetto di rinaturalizzazione, ha migliorato la qualità ambientale dell’area, incrementato la biodiversità locale e accresciuto l’attrattività turistica della città. Tuttavia, questa operazione di restauro ha avuto anche effetti collaterali importanti. Come evidenzia lo studio di Heeji Lim et al., l’intervento ha innescato un rapido processo di gentrificazione verde: i prezzi degli immobili nell’area circostante sono aumentati sensibilmente, spingendo verso l’alto la rendita fondiaria e favorendo l’insediamento di esercizi commerciali di fascia alta a scapito delle attività locali e delle fasce di popolazione meno abbienti. In questo senso, il Cheonggyecheon rappresenta un simbolo efficace di come il miglioramento ecologico possa trasformarsi in un veicolo di esclusione socio-economica, se non accompagnato da adeguate politiche di tutela abitativa.
Seongsu-dong, il “Brooklyn di Seoul” e Euljiro, la lotta per preservare l’artigianato storico
I nuovi distretti-immagine nascono spesso su archeologie industriali: un caso emblematico di rigenerazione estetica è quello di Seongsu-dong, quartiere un tempo industriale e noto per la produzione calzaturiera. Oggi è celebrato come il “Brooklyn di Seoul” per la sua atmosfera creativa, con ex fabbriche trasformate in caffè di design, atelier d’artista, concept store e showroom dal forte impatto visivo. La narrazione urbana che lo accompagna esalta il recupero degli spazi post-industriali come motore di innovazione culturale e attrattività turistica [Asiance]
Tuttavia, questa metamorfosi ha un costo sociale spesso ignorato: molti membri delle originarie comunità artigiane, incapaci di sostenere l’aumento dei canoni di locazione e la riconversione degli spazi, sono stati gradualmente esclusi. Il modello Seongsu, in apparenza virtuoso, solleva quindi interrogativi cruciali: qual è il prezzo della bellezza urbana? E chi viene lasciato fuori quando la città si rinnova per essere fotografata più che abitata?
Allo stesso modo, a Euljiro, storico quartiere di artigiani, fabbri e stamperie, la rigenerazione “dal basso” si è scontrata con pressioni immobiliari sempre più forti rivolte a gallerie, start-up e locali trendy, spesso senza considerare la comunità storica. Attivisti, artisti e artigiani si sono mobilitati per rivendicare il “diritto alla città”, opponendosi alla perdita del tessuto produttivo e sociale originale del quartiere.
La popolazione invisibile delle trasformazioni urbane
La domanda diventa allora: che ne è della popolazione che già vive in questi quartieri prima delle trasformazioni? La risposta è spesso lo spostamento forzato altrove, in periferie o in alloggi di bassa qualità, mentre i nuovi residenti godono di una centralità economica e culturale. Il fenomeno non è nuovo: Shin Ho-Baek e colleghi già nel 2015 descrivono la gentrificazione come un processo interno a uno “stato urbanistico sviluppista”, dove alleanze tra governo, grandi imprese immobiliari e sviluppo speculativo producono una ristrutturazione socio-spaziale radicale, con spostamenti forzati di residenti storici [Shin H-B, 2015].
Quartieri-immagine e esclusione sociale
Il risultato è problematico sia dal punto di vista urbano che etico: emergono nuovi quartieri immagine, costruiti su branding verde, cultura di massa, lifestyle di consumo. Ma in nessuno di questi contesti l’accesso all’abitazione rimane garantito a chi non possiede capitale sociale o economico. Seoul diventa visibile, ma per chi? E i residenti spostati, che fine fanno? Il rischio evidente è che i progetti urbani diventino più performativi che abitativi, più estetici che solidali.
L’osservazione di Lee ChangYong aggiunge un tassello cruciale:
«Alla fine, le persone comuni saranno spinte verso la periferia. Che sia intenzionale o meno, la rete di trasporto che collega il centro con le aree esterne è già pronta a sostenere questo spostamento». Lee ChangYong
Seoul, tra aspirazioni globali e realtà quotidiana
Seoul è una città che guarda al futuro: costruisce parchi lineari su fiumi riscoperti, rinnova quartieri industriali in distretti creativi, trasforma mercati locali in showroom per il mondo. Ma tra i rendering patinati e le vite quotidiane si aprono crepe difficili da ignorare: solitudini abitative, disuguaglianze urbane, sostituzione sociale mascherata da rigenerazione.
Le contraddizioni del progresso urbano
Le nuove centralità raccontano una metropoli ambiziosa, ma non sempre accessibile. I progetti che dovrebbero restituire vivibilità e bellezza a spazi dimenticati spesso finiscono per valorizzare solo chi ha già accesso alle risorse. Il verde pubblico si accompagna all’aumento dei canoni di locazione; la densità non genera comunità, ma isolamento; l’innovazione urbana non si traduce automaticamente in giustizia sociale.
Chi beneficerà davvero dei nuovi parchi, delle politiche abitative e delle infrastrutture climatiche? Chi potrà permettersi di abitare i quartieri rigenerati, vivere accanto alle nuove stazioni verdi, respirare l’aria pulita del marketing urbano? E chi, invece, sarà lasciato indietro — spostato, escluso, silenziato — nei margini invisibili della metropoli?
Ripensare il modello di sviluppo
Non si tratta di rinunciare al sogno urbano, ma di trasformarlo. Di spostare l’idea di progresso: dalla crescita verticale all’equità orizzontale; dall’estetica del luogo alla cura della relazione. Una città giusta non è quella che si mostra meglio, ma quella che accoglie di più. Una città resiliente non è solo tecnologica, ma anche umana. Una città abitabile non è solo densa, ma permeabile alle differenze e alle vulnerabilità.
Verso una Seoul abitabile
Seoul si presenta al mondo come laboratorio del futuro, ma la sfida sarà rendere quel futuro vivibile anche per chi oggi resta ai margini. Per farlo, dovrà disimparare parte della sua narrazione vincente e accettare che la vera innovazione non si misura in grattacieli, ma in prossimità.
Se davvero vorrà essere meno sola che grande, Seoul dovrà smettere di progettarsi per essere ammirata e cominciare a ripensarsi come una città da abitare, non solo da vedere.
Due chiacchiere con Lee ChangYong (Seoul Stride)
Le citazioni riportate lungo l’articolo hanno mostrato come i meccanismi finanziari incidano in modo diretto sul paesaggio urbano di Seoul, completando la lettura sociale e spaziale con una dimensione più strutturale. Per andare oltre i dati e le statistiche, abbiamo rivolto alcune domande a Lee ChangYong, analista immobiliare che lavora nel settore finanziario a Seoul. Ne è nato un dialogo che ci permette di cogliere, con parole semplici ma dirette, come tassi d’interesse, dinamiche di mercato e scelte politiche contribuiscano a ridisegnare la città, accelerando processi di gentrificazione ed esclusione.
D: Dal tuo punto di vista professionale, come vedi oggi il legame tra politiche finanziarie (tassi, condizioni di prestito) e dinamiche del mercato immobiliare a Seoul?
R: I tassi d’interesse sono il fattore chiave. Secondo i dati della Banca di Corea, il variabile è entrato nella fascia del 3% per la prima volta in tre anni, oggi è al 3,99%. Se scende, i prezzi delle case tenderanno a salire. Non è detto che continuerà a scendere, ma la correlazione è diretta.
D: In che modo l’aumento dei costi di finanziamento si riflette sugli inquilini e alimenta la gentrificazione?
R: In Corea si può arrivare a prendere in prestito fino all’80% del valore di un immobile. Per un residente medio, un aumento dell’1% nei tassi significa sacrificare l’equivalente di uno stipendio mensile solo per ripagare la banca. Questo peso si trasferisce agli affittuari, che finiscono per dover accettare condizioni più onerose o spostarsi altrove. È un acceleratore dei processi di gentrificazione.
D: Qual è il significato della crescita degli affitti mensili per le diverse tipologie di nuclei familiari a Seoul?
R: In Corea, soprattutto a Seoul, i contratti abitativi seguono tre formule: vendita, jeonse e affitto mensile. Jeonse consente all’inquilino di versare un deposito pari a circa il 70% del valore dell’immobile e vivere senza affitto per due anni, con possibilità di rinnovo. Tuttavia, questa modalità sta perdendo popolarità tra i proprietari: non solo perché non prevede entrate mensili, ma anche perché la legge consente all’inquilino di richiedere un’estensione di altri due anni, che il proprietario può rifiutare solo se ha intenzione di trasferirsi personalmente. Inoltre, l’aumento del deposito al rinnovo è limitato per legge a un massimo del 5%, rendendo l’opzione poco redditizia. Di conseguenza, molti proprietari preferiscono il canone mensile, il cui valore medio a Seoul oggi sfiora 1,5 milioni di won. Questo cambiamento favorisce le unità abitative più piccole e i nuclei familiari ridotti, con redditi medio-alti, soprattutto nelle aree centrali della città.
D: Guardando avanti, ti aspetti che Seoul segua la traiettoria di Tokyo, con il centro sempre più in mano a grandi investitori?
R: Sì, sta già accadendo. Sempre più immobili in centro sono nelle mani di REIT o grandi proprietari, mentre i cittadini comuni vengono spinti verso la periferia. La rete di trasporto tra centro e aree esterne è eccellente e, volenti o nolenti, sta sostenendo questa transizione. Non so se ridere o piangere, ma il processo è già in corso.
Se volete guardare Seoul con gli occhi di SeoulStride, trovate il profilo Instagram di Lee ChangYong a questo link
